Déroulement d'un diagnostic complet
Dans tous les cas, le diagnostic commence par une visite des lieux pour repérer et s'assurer que toutes les pièces soient accessible. Si certaines pièces ne sont pas accessibles alors vous vous engagez à ne pas être couvert pour la totalité des vices cachés, ce qui est le premier but de ces diagnostics. Dans ce cas, si des matériaux amiantés ou plombés ou qu'il y a des termites, par exemple, et qu'ils sont trouvés après la vente du bien, l'acquéreur pourra se retourner contre vous et l'entreprise ne sera pas reconnue comme responsable, alors faite attention que tout soit visité !!!
Une fois ce premier tour effectué, chaque pièce va être décrite (type de matériaux employé) et un croquis du bien est dessiné.
Ensuite chaque diagnostic a ses spécificités (voir ci-dessous).
Le DPE
Méthode conventionnelle :
Plusieurs choses sont à identifier dans cette méthode :
- le type de matériaux employés pour les murs, les planchers, les plafonds, les menuiseries qui donnent sur des parties déperditives (extérieur ou locaux non chauffés)
- la surface de ces matériaux
- l'orientation des ouvrants
- la surface thermique habitable
- le type de chauffage et d'eau chaude sanitaire
- son année de construction
Une fois, toutes ces informations mesurées et identifiées, il faut les rentrer dans le logiciel approuvée par le ministère (appelée aussi 3CL-DPE, DEL6-DPE ou Comfie-DPE) qui va calculer une consommation théorique du logement.
Leurs algorithmes sont définis dans l’arrêté du 9 novembre 2006 portant approbation de diverses méthodes de calcul pour le diagnostic de performance énergétique en France métropolitaine.
Cette méthode est employée pour tout logement construit à partir de 1949.
Méthode réelle de consommation ou méthode sur facture :
Comme pour l'autre méthode, nous avons besoin des mêmes éléments, néanmoins, contrairement à l'autre méthode, le logiciel ne va pas calculer seul la consommation énergétique.
Nous avons donc besoin des factures de chauffage et d'eau sanitaire du bien :
- sur les 3 dernières années ou à défaut, au minimum 1 an
Pourquoi 3 ans? C'est simple, le but est d'avoir une moyenne sur plusieurs années de la consommation, puisque, les consommations sont différentes suivant la météo et les températures.
Une fois ces consommations rentrées dans le logiciel, il va pourvoir calculer en divisant ces consommations par la surface thermique habitable du logement.
Cette méthode est employée pour tout logement construit avant 1949.
Le Constat de repérage amiante
Il ne faut pas confondre le Constat de repérage amiante avec un Diagnostic avant travaux ou démolition. Ce constat est exclusivement pour les ventes et locations de bien immobilier et ne peut pas être utilisé pour présenter à une entreprise avant des travaux.
C'est un repérage visuel sans travaux destructifs (par exemple : l'intérieur des murs ne font pas parties du repérage), néanmoins pour certains matériaux, nous avons une obligation de prélèvement pour être sûr de la présence d'amiante (cas de la liste A : voir tableau ci-dessous).
Liste A : annexe 13-9 du Code de la Santé Publique
Liste B : annexe 13-9 du Code de la Santé Publique
Il existe une liste C qui est utilisé exclusivement pour les diagnostics avant travaux ou démolition.
Quand des matériaux amiantés sont repérés, ils font l'objet d'une évaluation de conservation, c'est à dire que suivant, leurs états physiques et la situation de l'endroit où ils se trouvent, il faudra les classer de 1 à 3 pour la liste A et de EP (évaluation périodique), AC1 (action corrective ne 1er niveau) et AC2 (action corrective de 2nd niveau) pour la liste B.
Résultat et conclusion des grilles d'évaluation pour la liste A
L'évaluation périodique doit être fait dans un délai de 3 ans, La mesure d'empoussièrement dans les 3 mois suivant le diagnostic. Pour l'obligation de travaux, il faut que le propriétaire envoie une copie du rapport au préfet du département du bien dans les 2 mois et qu'il envoie un plan détaillé des travaux qui va être fait dans les 12 mois, il aura alors 36 mois pour effectuer ces travaux de retrait ou de confinement.
Il s'agit des actions à faire pour exclusivement la liste A.
La liste B est beaucoup moins drastique, puisqu'il ne s'agit que de recommandations, l'évaluation périodique se fait généralement lors d'un changement de propriétaire, les actions correctives de 1er et de 2nd niveau sont similaires puisqu'il s'agit de plan de confinement ou de retrait du matériau, la différence est qu'il faut faire une mesure d'empoussièrement pour la 2nd pour s'assurer que des particules ne soient plus en suspension dans l'air.
Le diagnostic Termite
Le diagnostic Termite consiste à l'examen visuel des parties visibles et accessibles pour une recherche d'indices d'infestations (cordonnets ou galeries-tunnels, insectes, restes, dégâts, ...), une recherche des produits cellulosiques non rattachés au bâti (débris de bois, planches, cageots, papiers, carton, ...), une recherche sur les matériaux non cellulosiques rattachés au bâti (isolation, gaines électriques, revêtement de sol ou mural, ...) et une recherche dans les zones propices au passage et/ou développement des termites (caves, vides-sanitaires, réseaux, arrivées et départs de fluides, regards, gaînes, câblages, ventilation, ...)
Après l'examen visuel, il faut sonder les bois visibles et accessibles. Ce sondage est non destructif à l'aide d'un poinçon, si des bois sont dégradés le sondage peut être approfondis et si nécessaire destructif. Les éléments en contact avec la maçonnerie doivent faire l'objet de sondages rapprochés, environ tous les 20/30 cm. L'examen des meubles peut aussi être un bon moyen d'investigation.
Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)
Le plomb dans les peintures va pouvoir être trouvé grâce à une machine à fluorescence X que l'on va passer dans toutes les pièces du logement ainsi que l'extérieur sur chaque élément de la pièce. Dans le rapport, nous faisons la différence entre chaque mur, porte, fenêtre, plinthes, etc. pour une bonne compréhension des gens qui lirons notre travail, avec un croquis où est indiqué les mesures positives trouvées dans le bien.
Le diagnostic Electricité
Le diagnostic de l'installation d'électricité commence du disjoncteur différentiel principal (EDF), ensuite vérifier tous les tableaux électriques liés au logement et aux dépendances ainsi que le bon fonctionnement des disjoncteurs différentiels à courant résiduel (DDR) qui permettent la sécurité des personnes en coupant avant le choc électrique si un défaut apparaît dans l'installation. Il y a une vérification de toutes les prises électriques, luminaires et de l'installation de terre. La plupart de ces vérifications sont faites à l'aide d'un appareil de mesure et de test ainsi qu'une vérification visuelle (section des conducteurs, fils sans protection, ...)
Le diagnostic Gaz
Le diagnostic de l'installation intérieure de gaz commence au compteur de gaz du logement avec la vérification d'une présence de perte de débit dans l'installation et une vérification de chaque appareil connecté au réseau de gaz avec test pour regarder s'il y a une perte de gaz ou des pertes de monoxyde de carbone. Les tests sont fait à l'aide d'un appareil de mesure et de test.
Attention !!! Si un Danger Grave et Immédiat (DGI) est découvert dans l'installation, l'opérateur peut condamner une ou toute partie de l'installation de gaz afin de réaliser des travaux pour enlever ce ou ces anomalies.